道路に接しない土地の評価

道路に接しない土地の評価

こんにちは、東京都文京区本郷三丁目の税理士・谷澤です。

今日は道路に接しない土地の評価についてです。

相続税申告における土地の評価はの基本は、路線価を基準に、財産評価通達により評価します。
路線価地域でない場合は、固定資産税の評価額に一定割合を乗じます。

さて、道路に接していない土地の評価はどうするのでしょうか?

財産評価通達では、その土地から近くの道路まで通路があるものと仮定した土地を仮に想定します。
その仮の土地を評価して、道路部分の評価額を差し引きます。

基本的に道路に面していない土地は、建物建築が事実上不可能であり、実際の評価は相当低くなります。
路線価よりかなり低いのが実態ではないでしょうか?

しかし、財産評価通達によりますと上記の評価となり、路線価より少しばかり低い程度の評価額となります。
時として、かなり実態よりかい離した高い評価額となります。

このような場合、不動産鑑定士による評価による税務申告ができます。
路線価+財産評価通達以外の評価も可能なのです。

ただ、不動産鑑定士評価について税務行政が容認しないこともあります。
税務行政側が別の不動産鑑定士に評価させることもあります。
路線価+財産評価通達であれば、税務行政が定めた評価方式であり、税務行政がこれを否認することはありません。
不動産鑑定士評価は、税務行政にいわば反旗を翻すようなものです。

私の相続税申告で不動産鑑定士による評価で申告したことがあります。
税務行政に反旗を翻したのですが、否認されないために、3人の不動産鑑定士に鑑定評価を依頼しました。
そして、原則は各々の評価額を平均した金額でもって税務申告をしました。

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するということは、通常の税務申告より費用がかかります。
当事務所の方針のように3人に依頼すれば、なお高額です。
それだけ費用をかけて申告をしても、相続税額が十分減少する効果を得られるなら、十分価値のあることでしょう。

道路に面した土地の評価でも、路線価が実勢と大幅にかい離しているなら、不動産鑑定士評価を検討してもいいのではないでしょうか?

土地評価、とりわけ道路に面していない土地があるなら、不動産鑑定士評価を検討してみるのも一手です。


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