定期借地権付不動産の評価

定期借地権付不動産の評価

こんにちは、東京都文京区本郷三丁目の税理士・谷澤です。

不動産の有効活用として定期借地権契約による賃貸が増えています。

その昔、借地権契約というと、「貸した土地は返ってこない」と言われたように、借主の権利が相当強いものでした。
地主が返還を求めるには、借地権を買い取らなければなりませんでした。
買戻す資金があればいいのですが、借地権設定時より地価が上昇し、買い戻すことができない例も見受けられます。
また、税務でも借地権設定は土地の部分譲渡という取り扱いで、譲渡所得課税が行われます。

貸し手と借り手が対等、とまではいきませんが、少なくとも「貸した土地は返ってこない」という弊害をなくすものが定期借地権です。
借地権と名がつくものの、「定期」があるように、一定期間、すなわち契約期間満了後は借地人は地主に土地を返還します。

定期借地権契約には昔の着地権契約のような更新という概念がありません。
契約満了後も借主が引き続き借りたい場合は、再度定期借地権契約を締結することになります。

なお、借り手にとってみれば、契約時に用意する資金は旧来の借地権より低い保証金または権利金で済むというメリットがあります。

さて、相続税等での評価はどうでしょうか?

旧来の借地権付不動産は、半額以上が借地権評価という所が多いのではないでしょうか?
すなわち地主が所有する底地権は半額以下です。
貸し手より借り手の力が強いことを表しています。

それでは定期借地権付土地はどうでしょうか?
底地の評価は旧来の借地権と同様、借地権部分の評価を差し引きます。
しかし、この土地は契約満了後には返還されます。
従って、契約期間が経過するほと借地権評価が下がります。
契約満了時には借地権評価がゼロになるように、時の経過に応じて借地権評価を減額していきます。

借地権設定当初は評価額が低いのですが、契約満了に近づくにつれ何ら権利のなり自用地評価に近づきます。

相続または贈与時、契約満了時に近いほど評価が高く、税負担も大きくなります。

不動産の有効活用にはもってこいですが、土地の評価減対策としてはどこまで有効か、検討する必要があるのではないでしょうか。


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